Mục Lục
- 1 Giới Thiệu
- 2 Vì Sao Người Việt Nên Cân Nhắc Đầu Tư Nhà Cho Thuê Tại Canada?
- 3 Rủi Ro Đầu Tư Mua Nhà Cho Thuê Ở Canada Và Cách Giảm Thiểu
- 4 Thị Trường Đầu Tư Bất Động Sản Canada
- 5 Điều Kiện Đầu Tư Mua Nhà Cho Thuê Tại Canada năm 2025
- 6 Quy Trình Đầu Tư Mua Nhà Cho Thuê Tại Canada Từng Bước
- 7 Những Câu Hỏi Thường Gặp về Đầu Tư Nhà Cho Thuê Tại Canada
- 8 Kết Luận: Bắt Đầu Hành Trình Đầu Tư Nhà Cho Thuê Tại Canada Cùng Navi Living
Giới Thiệu
Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu biến động, Canada nổi bật như một điểm đến đầu tư an toàn và bền vững. Với thị trường nhà ở minh bạch, nhu cầu thuê tăng mạnh cùng chính sách thu hút người nhập cư, việc sở hữu nhà cho thuê tại Canada đang trở thành chiến lược khôn ngoan cho nhiều nhà đầu tư Việt Nam muốn bảo toàn tài sản và tạo dòng thu nhập ổn định bằng đồng CAD.
Trong bài viết này, Navi Living sẽ giúp bạn nắm rõ:
- Toàn cảnh thị trường bất động sản Canada 2025
- Điều kiện và cơ hội đầu tư hợp pháp cho người Việt
- Rủi ro thường gặp và cách giảm thiểu hiệu quả
- Cùng quy trình 8 bước đầu tư nhà cho thuê được tổng hợp từ nguồn chính thức của CMHC, CRA và Chính phủ Canada
Nếu bạn đang tìm một hướng đầu tư an toàn, sinh lời bền vững tại Canada, bài viết này chính là điểm khởi đầu hoàn hảo.
- Build to Rent vs Buy to Let: What Newcomers Should Know
- How to Buy a House for the First Time?
- What Makes a Good Real Estate Investment
Vì Sao Người Việt Nên Cân Nhắc Đầu Tư Nhà Cho Thuê Tại Canada?
Nhiều người Việt có vốn tiết kiệm từ 100.000 – 500.000 CAD đang tìm kênh đầu tư an toàn, vừa bảo toàn tài sản, vừa sinh lời ổn định. Trong các lựa chọn, đầu tư nhà cho thuê tại Canada nổi bật nhờ:
1. Thị trường ổn định và minh bạch
Canada là một trong những quốc gia có hệ thống pháp lý minh bạch nhất thế giới, bảo vệ tuyệt đối quyền sở hữu tài sản. Mọi giao dịch nhà đất đều được ghi nhận trong Land Registry System của chính phủ.
2. Nhu cầu thuê nhà tăng cao liên tục
Theo Statistics Canada 2024, Canada đón hơn 470 000 người nhập cư mới trong một năm – mức cao kỷ lục. Dòng người mới này chủ yếu thuê nhà trước khi ổn định, tạo ra thị trường cho thuê sôi động.
3. Nguồn thu ổn định và giá trị tăng dài hạn
Ở các thành phố như Toronto, Calgary hay Vancouver, giá thuê nhà tăng 5 – 8 %/năm, trong khi giá trị bất động sản tăng 4 – 6 %/năm. Đây là dòng đầu tư vừa có cash flow đều đặn, vừa có capital gain.
4. An toàn và đa dạng hoá rủi ro đầu tư
Đầu tư bất động sản Canada giúp người Việt phân tán rủi ro tài chính ra ngoài nước, nắm giữ tài sản bằng CAD – đồng tiền ổn định hàng đầu thế giới.
Rủi Ro Đầu Tư Mua Nhà Cho Thuê Ở Canada Và Cách Giảm Thiểu
Đầu tư bất động sản cho thuê tại Canada là một chiến lược bền vững, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu thiếu kiến thức và kế hoạch quản trị phù hợp. Dưới đây là những rủi ro phổ biến và giải pháp giúp nhà đầu tư Việt Nam giảm thiểu rủi ro hiệu quả.
1. Rủi ro lãi suất biến động
Lãi suất tại Canada thay đổi theo chu kỳ kinh tế, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vay thế chấp (mortgage). Khi lãi suất tăng, dòng tiền từ tiền thuê có thể không đủ bù chi phí vay.
Cách giảm thiểu:
- Ưu tiên vay lãi suất cố định (fixed-rate mortgage) để ổn định kế hoạch tài chính.
- Chuẩn bị quỹ dự phòng lãi suất trong 6–12 tháng.
- Giảm tỷ lệ vay để tối ưu dòng tiền và giảm rủi ro.
2. Rủi ro điều chỉnh thị trường
Giá bất động sản có thể giảm khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh hoặc cung vượt cầu.
Cách giảm thiểu:
- Chọn thành phố có tốc độ tăng dân số và phát triển hạ tầng ổn định.
- Không sử dụng đòn bẩy quá cao.
- Theo dõi Báo cáo thị trường CMHC định kỳ để nhận diện xu hướng.
3. Rủi ro pháp lý và thuế đối với nhà đầu tư nước ngoài
Luật cấm người nước ngoài mua nhà ở Canada (được gia hạn đến 1/1/2027, theo Department of Finance Canada) khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó nếu chưa nắm rõ quy định. Ngoài ra, thuế cho thuê, thuế tăng vốn và nghĩa vụ khai báo hàng năm cũng là yếu tố cần lưu ý.
Cách giảm thiểu:
- Làm việc với luật sư bất động sản Canada hoặc các nguồn uy tín như Navi Living để hiểu rõ luật và xây dựng chiến lược phù hợp.
- Ưu tiên đầu tư hợp pháp vào bất động sản đa căn/multi-unit (Xem hướng dẫn chi tiết về Buying a Multi-Family Home), thương mại hoặc đất phát triển.
- Cập nhật thông tin thường xuyên từ Government of Canada và Canada Revenue Agency (CRA).
4. Rủi ro quản lý người thuê và tài sản
Người thuê không thanh toán đúng hạn hoặc làm hư hỏng tài sản có thể khiến dòng tiền bị gián đoạn.
Cách giảm thiểu:
- Sử dụng công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp, đặc biệt nếu bạn không sống tại Canada.
- Kiểm tra kỹ người thuê, hợp đồng rõ ràng, có điều khoản bảo đảm.
- Duy trì bảo hiểm nhà cho thuê (rental property insurance) để bảo vệ tài sản.
5. Rủi ro thanh khoản thấp
Bất động sản không phải là tài sản dễ bán nhanh, đặc biệt trong giai đoạn thị trường chững lại.
Cách giảm thiểu:
- Đầu tư tại khu vực có thanh khoản cao và nhu cầu thuê ổn định.
- Lên kế hoạch tài chính dài hạn, tránh phụ thuộc vào việc bán gấp.
- Đa dạng hóa danh mục đầu tư, tránh tập trung toàn bộ vào một loại tài sản.
Thị Trường Đầu Tư Bất Động Sản Canada
- Theo CMHC Housing Market Outlook, trong giai đoạn 2025-2027, dự kiến số lượng nhà mới xây dựng sẽ chậm lại, đặc biệt ở phân khúc căn hộ (condominium), nhưng tổng số khởi công dự kiến vẫn duy trì ở mức tương đối cao để đáp ứng nhu cầu nhà ở.
- Bội số thiếu nguồn cung nhà ở tiếp tục là vấn đề lớn: CMHC ước tính nếu muốn quay lại mức độ khả năng chi trả nhà như năm 2019, mỗi năm Canada cần xây thêm 430.000–480.000 căn mới trong thập niên tới.
- Trong nửa đầu năm 2025, thị trường cho thuê cho thấy xu hướng tăng tỷ lệ trống (vacancy) nhẹ do áp lực cung mới và sự thay đổi từ người thuê (nhu cầu chuyển vùng, thay đổi công việc).
- Thông tin từ CMHC cũng lưu ý rằng khi nhiều hợp đồng thế chấp (mortgage) đến hạn tái cấp trong 2025–2026, người vay có thể gặp áp lực tăng chi phí trả nợ nếu lãi suất chưa giảm theo kỳ vọng.
Tóm lại: năm 2025 là năm thị trường bất động sản Canada bước vào giai đoạn điều chỉnh: áp lực nguồn cung, yếu tố lãi suất và chi phí vốn sẽ ảnh hưởng mạnh hơn đến hiệu suất đầu tư bất động sản cho thuê. Vùng có tăng dân số ổn định, chi phí đầu vào thấp hoặc khu vực ngoại ô đô thị có thể là điểm sáng.
Điều Kiện Đầu Tư Mua Nhà Cho Thuê Tại Canada năm 2025
Từ tháng 2/2024, Chính phủ Canada đã chính thức gia hạn lệnh cấm người nước ngoài mua nhà ở (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act) đến ngày 1/1/2027, theo thông cáo của Bộ Tài Chính Canada.
Mục tiêu của chính sách là bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân Canada, đồng thời hướng dòng đầu tư nước ngoài vào các dự án phát triển thực chất, thay vì đầu cơ nhà ở riêng lẻ.
Tuy nhiên, nhà đầu tư Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội hợp pháp để đầu tư tại Canada, nếu hiểu rõ quy định và lựa chọn đúng loại hình bất động sản.
Nội dung chính của lệnh gia hạn
Chính phủ Canada chính thức gia hạn lệnh cấm người nước ngoài mua bất động sản để ở (residential property) thêm 2 năm, tức là đến ngày 1 tháng 1 năm 2027.
Điều này có nghĩa:
- Những người không phải công dân Canada hoặc không có thường trú nhân (PR)
- Cùng với các tổ chức hoặc doanh nghiệp nước ngoài (foreign commercial enterprises)
Không được phép mua hoặc sở hữu nhà ở tại Canada trong thời gian hiệu lực của luật này.
Lệnh cấm áp dụng trên toàn lãnh thổ Canada, bao gồm các thành phố lớn như Toronto, Vancouver, Calgary, Ottawa, Montréal, cùng các khu dân cư lân cận.
Lý do chính phủ Canada gia hạn
Theo Bộ Tài Chính Canada, trong nhiều năm qua, nguồn tiền đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản Canada đã góp phần khiến giá nhà tăng mạnh, đặc biệt ở các trung tâm đô thị lớn.
Hệ quả:
- Người dân Canada (đặc biệt là giới trẻ và người mua nhà lần đầu) ngày càng khó mua được nhà.
- Nhà ở bị biến thành tài sản đầu cơ tài chính, thay vì nơi sinh sống thực sự.
Ai bị ảnh hưởng bởi luật?
Lệnh cấm áp dụng cho:
- Người nước ngoài (foreign individuals) – tức là người không có quốc tịch Canada và không có PR (Permanent Residency).
- Công ty hoặc tổ chức nước ngoài (foreign commercial entities).
- Doanh nghiệp được kiểm soát bởi người nước ngoài, ngay cả khi đăng ký hoạt động tại Canada.
Những đối tượng này không được phép mua hoặc đồng sở hữu nhà ở thuộc nhóm “residential property” — bao gồm:
- Nhà riêng (detached house)
- Căn hộ (condo, apartment)
- Townhouse
- Bất kỳ loại nhà nào dưới 4 đơn vị cho thuê
Các trường hợp ngoại lệ
Không phải ai cũng bị cấm hoàn toàn. Một số ngoại lệ hợp pháp vẫn được phép mua bất động sản:
| Đối tượng | Điều kiện được phép mua |
| Người có Work Permit hoặc Study Permit | Giấy phép hợp lệ trên 183 ngày và đáp ứng tiêu chí cư trú |
| Người kết hôn với công dân hoặc PR Canada | Được phép mua cùng người phối ngẫu |
| Tổ chức phát triển nhà ở xã hội, công ty Canada có ≥10% cổ phần người bản địa | Được phép đầu tư nhà ở phục vụ cho cộng đồng |
| Bất động sản phi dân cư (commercial / mixed-use / multi-unit ≥4 căn) | Không thuộc phạm vi cấm |
Nghĩa là: nếu bạn là người Việt đang học tập hoặc làm việc tại Canada hợp pháp, bạn vẫn có thể mua nhà để ở hoặc cho thuê.
Còn nếu bạn đầu tư từ Việt Nam, bạn vẫn có thể mua nhà nhiều đơn vị (4 căn trở lên) hoặc bất động sản thương mại.
Mục tiêu của chính sách
Lệnh cấm không nhằm “chặn người nước ngoài”, mà là một phần của chiến lược quốc gia để làm nhà ở dễ tiếp cận hơn.
Chính phủ Canada đồng thời triển khai hàng loạt chương trình tài trợ và xây dựng nhà ở mới:
- Affordable Housing and Groceries Act – miễn thuế GST cho các dự án nhà cho thuê mới.
- Apartment Construction Loan Program – hơn 40 tỷ CAD vốn vay ưu đãi để xây 100.000+ căn hộ thuê mới đến năm 2031.
- Housing Accelerator Fund – 4 tỷ CAD khuyến khích chính quyền địa phương tăng tốc phê duyệt và xây dựng nhà ở.
- Tax-Free First Home Savings Account (FHSA) – tài khoản tiết kiệm mua nhà đầu tiên, miễn thuế đến 40.000 CAD.
Tất cả nằm trong Kế hoạch Nhà ở Toàn quốc (Canada’s Housing Action Plan) nhằm giúp người dân có thể “mua hoặc thuê nhà với chi phí hợp lý hơn”.
Ảnh hưởng thực tế đến nhà đầu tư bất động sản Việt Nam
Nếu bạn là nhà đầu tư người Việt đang cân nhắc mua nhà tại Canada:
- Nếu bạn chưa có PR hoặc giấy phép lao động/học tập, bạn không thể mua nhà ở riêng lẻ đến hết năm 2026.
- Tuy nhiên, bạn vẫn có thể đầu tư hợp pháp bằng cách:
- Mua tài sản thương mại hoặc nhà ≥4 căn hộ.
- Hợp tác với công ty Canada (với cổ phần người bản địa ≥10%).
- Hoặc đầu tư thông qua các quỹ, dự án phát triển nhà ở được chính phủ phê duyệt.
Điều này cho thấy: Chính phủ không ngăn nhà đầu tư có mục đích hợp pháp — họ chỉ hạn chế dòng tiền đầu cơ ngắn hạn gây tăng giá nhà ở cho người dân Canada.
Kết luận & lời khuyên dành cho nhà đầu tư từ Việt Nam
Từ 2024 đến 2027, nếu bạn là người Việt muốn đầu tư nhà cho thuê tại Canada, hãy:
- Xác định đúng loại tài sản được phép (multi-unit, commercial, mixed-use).
- Làm việc với luật sư và kế toán Canada để hiểu rõ quy định thuế, hồ sơ và điều kiện hợp lệ.
- Theo dõi các thông báo cập nhật từ Department of Finance Canada và Canada Revenue Agency (CRA).
Quy Trình Đầu Tư Mua Nhà Cho Thuê Tại Canada Từng Bước
Để người Việt dễ hình dung, dưới đây là 8 bước chuẩn trong hành trình đầu tư bất động sản cho thuê tại Canada, được tổng hợp từ các hướng dẫn chính thức của CMHC, CRA, và Chính phủ Canada:
- Bước 1: Chuẩn Bị Tài Chính – Nền Tảng Cho Quyết Định Đầu Tư Bền Vững
Xác định khả năng tài chính, nguồn vốn và chi phí liên quan như tiền đặt cọc, chi phí hoàn tất giao dịch và quỹ bảo trì. Người mới định cư có thể cần vốn tự có cao hơn (khoảng 35%). - Bước 2: Xin Duyệt Trước Khoản Vay (Mortgage Pre-Approval)
Giúp xác định ngân sách tối đa và tăng độ tin cậy khi thương lượng. Giai đoạn này cũng giúp cố định lãi suất trong thời gian ngắn, tránh rủi ro khi thị trường biến động. - Bước 3: Tìm Kiếm Bất Động Sản Cho Thuê Tiềm Năng
Ưu tiên các thành phố có tỷ suất sinh lời ổn định như Calgary, Edmonton, Halifax, hoặc các khu vực có hạ tầng phát triển, nhu cầu thuê cao, và tỷ lệ trống thấp. - Bước 4: Kiểm Định & Thẩm Định Bất Động Sản (Home Inspection)
Kiểm tra kỹ tình trạng căn nhà, hệ thống điện – nước – sưởi, kết cấu và chi phí sửa chữa tiềm ẩn để tránh rủi ro trước khi ký hợp đồng. - Bước 5: Đàm Phán, Ký Hợp Đồng & Hoàn Tất Giao Dịch
Làm việc cùng Realtor, luật sư và ngân hàng để gửi đề nghị mua (Offer), đặt cọc, ký hợp đồng và chuyển nhượng quyền sở hữu hợp pháp. - Bước 6: Cho Thuê & Quản Lý Tài Sản
Tuân thủ Residential Tenancies Act và các quy định về hợp đồng thuê. Chủ nhà có thể thuê công ty quản lý tài sản để hỗ trợ tìm người thuê, thu tiền và bảo trì định kỳ. - Bước 7: Khai Thuế Thu Nhập Từ Cho Thuê
Theo hướng dẫn của CRA, chủ nhà phải khai báo thu nhập cho thuê hàng năm (Form T776 cho cư dân, Section 216 hoặc NR6 cho người không cư trú). - Bước 8: Cập Nhật Chính Sách & Quy Định Mới
Theo Bộ Tài Chính Canada, lệnh cấm người nước ngoài mua nhà được gia hạn đến 2027, với một số ngoại lệ cho người có giấy phép lao động hoặc du học sinh.
Những Câu Hỏi Thường Gặp về Đầu Tư Nhà Cho Thuê Tại Canada
1. Tôi có thể mua nhà cho thuê nếu không là công dân Canada không?
Có, nhưng phải tuân theo luật “Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians” (lệnh cấm người nước ngoài mua nhà ở), vốn đã được gia hạn đến 1/1/2027. Nhà đầu tư ở tình trạng hợp pháp như có giấy phép lao động (work permit) hay là du học sinh có thể có ngoại lệ nếu đáp ứng điều kiện luật cho phép.
2. Loại hình bất động sản nào phù hợp để đầu tư cho thuê?
Đầu tư căn hộ (condominium), nhà liền kề (townhouse), hoặc căn hộ đa đơn vị (multi-unit) thường được lựa chọn vì dễ quản lý và phù hợp với người thuê. Bất động sản thương mại hoặc đất phát triển cũng là lựa chọn nếu bạn muốn tránh rủi ro luật cấm mua nhà ở cá nhân.
3. Thu nhập cho thuê có bị đánh thuế không và tôi phải kê khai như thế nào?
Có, mọi khoản thu từ cho thuê nhà đều phải khai thuế tại Canada. Bạn sẽ sử dụng Form T776 – Statement of Real Estate Rentals để kê khai thu nhập và chi phí. CRA có hướng dẫn rõ trong “Rental Income Guide (T4036)”.
4. Tôi có thể khấu trừ những chi phí nào khi khai thuế?
Bạn có thể khấu trừ các chi phí hợp lý như: lãi vay thế chấp (mortgage interest), thuế tài sản, bảo hiểm nhà, chi phí bảo trì, quản lý tài sản, phí chuyên gia (luật sư, kế toán). Những chi phí này giúp giảm phần thu nhập chịu thuế.
Đầu tư nhà cho thuê tại Canada không chỉ là một thương vụ tài chính, mà là hành trình xây dựng giá trị và an tâm lâu dài tại một quốc gia có nền kinh tế ổn định, luật pháp rõ ràng và thị trường minh bạch.
Với nhiều nhà đầu tư Việt Nam, đặc biệt là người mới nhập cư hoặc đang ở Việt Nam, rào cản lớn nhất không nằm ở khoảng cách địa lý, mà ở việc thiếu thông tin và kinh nghiệm thực tế. Nhưng khi bạn có sự hướng dẫn đúng đắn và đối tác đáng tin cậy, con đường đầu tư trở nên đơn giản và an toàn hơn rất nhiều.
Navi Living tự hào là người đồng hành tin cậy của nhà đầu tư Việt. Cùng Navi Living, bạn không chỉ mua một căn nhà mà đang đầu tư cho tương lai vững chắc tại Canada.
